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张纯成、张合封物权确认纠纷二审民事判决书
作者:admin 发布于:2018-12-19 13:34 点击量:

 上诉人张纯成因与被上诉人张合封物权确认纠纷一案,不服浙江省象山县人民法院(2018)浙0225民初16号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年5月2日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
  张纯成上诉请求:撤销一审判决,依法改判支持张纯成的一审诉讼请求。事实和理由:一、一审认定事实不清,缺乏有效证据支持。张纯成对张合封一审提交的所有证据的真实性、合法性、关联性均有异议,一审判决对争议证据未予质证认证。张纯成在一审审理过程中申请涉案房产所在地的村委会村支书、前任村支书等证人出庭作证,一审法院未予回应,在判决中亦未提及。一审法院未到村委会核实相关情况,属于认定事实不清。二、一审适用法律错误。张合封与张叶君之间并不是真正的房屋买卖关系,而是用于张叶君和张合封之间20万元债务的担保,实际系因借贷关系设立的抵押。因当地村委会不认可张合封的房屋买卖协议,张合封亦未在村委会就房屋抵押作备案登记,抵押未实际设立,故不适用《中华人民共和国物权法》的规定。《中华人民共和国物权法》未禁止宅基地使用权的转让,涉案房屋所在地村委会认可涉案房屋的宅基地使用权已经转让给了张纯成,而张合封的转让协议虽有前任村支书签字盖章,但未到村集体办理手续,故实际未履行。
  张合封辩称,双方当事人均未办理房屋过户手续。从两份合同的效力来看,张合封的合同效力强于张纯成的合同效力。张合封的合同由张叶君夫妻共同签字;张合封的合同签订时间早于张纯成;张叶君将房屋钥匙交付给张合封,由张合封实际占有,享有实际支配和排他的权利;张合封的合同既有村委会的公章,又有村委会的签字见证;张合封的合同价格更接近市场价格,而张纯成的合同价格明显低于市场价格。综上,请求驳回张纯成的上诉。
  张纯成向一审法院起诉请求:1.确认坐落在象山县房屋使用权归张纯成,并判令张合封立即腾退归还张纯成;2.本案受理费由张合封承担。
  一审法院认定事实:坐落在象山县房屋,原系案外人张叶君家自建的农村三层住宅楼房。张纯成、张合封均非涉案房产所在地山头村村民。
  2017年4月20日,因债务人张叶君之前曾欠债权人张合封部分债务未清偿,双方就涉案房产以房抵债事宜,经协商于当日签订一份以张叶君、徐伟珍夫妇为甲方、张合封为乙方的《房屋买卖协议》,协议内容与张合封答辩中所述的协议一致,山头村村民委员会同时在协议尾部见证人栏内盖章确认。《房屋买卖协议》签订后,由张叶君于当日出具一份确认收到800000元购房款的收条,嗣后又将涉案房屋钥匙交予张合封。同年5月,张合封将涉案房屋临时交予朋友起居用。
  2017年5月31日,就涉案房产买卖事宜,以出卖人张叶君为甲方、买受人张纯成为乙方签订一份房契,房契内容与张纯成诉请的房契内容一致。房契签订当日,张纯成即将510000元约定房款汇付给张叶君,并另行支付给房产所在村山头村股份经济合作社出售房屋管理费6500元。之后,张叶君即将涉案房屋钥匙和土地证交予张纯成执收。涉案房屋交接后,张纯成即出资对该房重新进行了装修。期间,张合封获悉朋友反馈有人入屋装修后,即行驱离并在房内养犬以防房屋被取回。之后,张纯成、张合封双方就该房归属事宜曾有多次交涉,但均无结果。
  一审法院另查明:涉案房屋未办理房屋所有权证,宅基地使用权证仍登记在案外人张叶君户名下,至今未办理变更登记。
  一审法院认为,本案系一房二卖引起的物权归属争议。依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十一条规定,因合法建造等事实行为设立物权的,处分该物权时,依照法律规定需要办理登记的,未经登记,不发生物权效力。本案中,案外人张叶君以自建方式取得涉案房产物权后,将其先后转让售予张合封、张纯成时,均未办理变更登记系事实。因此,根据上述规定,张叶君的两次转让行为,均不能发生物权变更效力。故张纯成要求确认涉案房产使用权归其享有,于法不合,一审法院不予支持。对此,可以由涉诉双方自行协商厘直或待涉案房产物权确认条件成就时,再行处理。据此,一审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十一条规定,判决驳回张纯成的诉讼请求。一审案件受理费8900元,减半收取4450元,由张纯成负担。
  二审中,张合封未提交新的证据。张纯成向本院提交象山县西周镇山头村村民委员会证明一份,用以证明张纯成通过合法有效的程序在村委会见证下购得房屋。经质证,张合封认为村委会的登记不能代替物权的变更登记,且证明中称经过村委会讨论同意缺乏证据证明。
  张纯成申请证人张某出庭作证。张某陈述称,其系象山县西周镇山头村村主任,2017年5月上任的,之前的村主任是张永余。张叶君将涉案房屋出卖给张纯成,在村里办了手续,村里收取了6500元手续费,只要是涉及集体组织成员之间的房屋买卖,村里一直都在收取手续费的,在其上任前已经在收取了,收取的手续费用于村里的开支。村委会讨论同意的材料没有,只是由村里的书记、文书、出纳等商量同意。张叶君和张合封之间的房屋买卖合同没有在村里办理手续,听说张合封借给张叶君20余万元。张纯成认为,张某的证言能证实张纯成对涉案房屋系合法有效占有的事实。张合封认为张某的证言无法说明村里收取的手续费的性质,关于张合封和张叶君之间的借贷关系也只是听说,不能采信。
  张纯成在二审审理过程中申请本院向象山县西周镇村(居)民建房管理办公室或象山县国土资源局核实张纯成可以办理涉案宅基地使用权调剂变更的事实,以及张合封无法办理涉案宅基地使用权调剂变更的事实。本院将在下文对张纯成二审提交的证据及调查取证申请予以综合分析认定。
  本院对一审查明的事实予以确认。
  本院认为,根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。上述规定表明,要取得不动产物权,不仅需要有效的原因行为作为要件,而且需要经登记始发生物权效力。现张纯成关于其与案外人张叶君之间签订的房屋买卖合同的效力尚未确定,且未经过物权登记,张纯成要求确认涉案房屋使用权权属并要求张合封腾退归还涉案房屋,于法无据,本院不予支持。张纯成二审提交的证据及申请法院调取的证据,均系为证明其与案外人张叶君之间的房屋买卖合同的效力,不宜在本案中直接审查认定,故本院不作认定,对其调查取证申请本院亦不予准许。综上所述,张纯成的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  二审案件受理费8900元,由上诉人张纯成负担。
  本判决为终审判决。

审 判 长  陈 艳
审 判 员  倪春艳
审 判 员  张 华
二〇一八年六月二十五日
代书记员  徐雨卉
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