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沈某与上海泰维房地产开发有限公司商品房预售
作者:admin 发布于:2019-04-15 10:13 点击量:

沈某与上海泰维房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书


上海市宝山区人民法院
民事判决书
(2019)沪0113民初2232号

  原告:沈某。
  被告:上海泰维房地产开发有限公司。
  法定代表人李强。
  委托诉讼代理人:庹惠铭。
  委托诉讼代理人:李姣姣。
  原告沈某与被告上海泰维房地产开发有限公司(以下简称“泰维公司”)商品房预售合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告沈某及被告泰维公司的委托诉讼代理人庹惠铭、李姣姣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
  原告沈某向本院提出诉讼请求:判令泰维公司赔偿沈某损失20万元。事实和理由:“泰禾红悦苑”系泰维公司所开发楼盘,在对外宣传时,均向业主明确承诺一层庭院为“私人庭院,独家使用”的内容,将庭院与房屋作为一个整体对外销售。沈某基于上述承诺和宣传,于2015年4月19日与泰维公司签订《上海市商品房预售合同》,购买上海市宝山区恒高路XXX弄XXX号XXX层房屋(以下简称“系争房屋”)。合同签订后,沈某按约履行付款义务。但泰维公司擅自拆除了院子围墙,理由是该院墙属于违章建筑,政府要求必须拆除。围墙拆除后,房屋的安全性和私密性受到重大影响,小区品质下降,所购房屋大幅贬值。为维护自身合法权益,故向法院提起诉讼。
  被告泰维公司辩称,房屋交付符合双方约定,泰维公司没有违约,对方亦无实际损失,请求法院驳回原告诉请。
  根据当事人的陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:
  2015年4月19日,泰维公司(卖方、甲方)与沈某(买方、乙方)签订《上海市商品房预售合同》。约定,乙方向甲方购买上海市宝山区恒高路83弄《泰禾红悦苑(泰和红悦苑)》60号1层房屋,每平方米房屋建筑面积单价为48,597元,暂定购房款总计为6,897,770元。合同第十一条约定,甲方定于2016年12月31日前将该房屋交付给乙方,除不可抗力外。合同第十二条约定,甲方如未在合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方,应当向乙方支付违约金,按乙方已支付的房价款日万分之二计算,自合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日。根据合同附件二该房屋建筑设计及平面图显示,建筑面积为141.94平方米,其中套内面积为124.06平方米,分摊面积为17.88平方米,地下建筑面积为0。平面图显示入户花园部位未纳入阴影部分。合同补充条款第十六条约定,甲方承诺遵守本合同约定,未经甲方书面允诺之任何条款,对合同双方当事人均不具有约束力,该房屋的交房标准和条件以本合同之规定为准,本合同未作规定的以该房屋现状为准,有关该房屋的样板房、宣传材料、模型、展示板及广告仅供乙方参考。
  庭审中,为证明己方主张,沈某向本院提供了销售宣传册、样板房照片等证据,证明泰维公司公开宣传并承诺庭院与房屋的整体性,构成被告销售房屋的一大卖点。
  泰维公司对上述证据的真实性认可,但对证明目的不认可,不能证明院子是销售的一部分。
  本院认为,双方就系争房屋签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示,且未违反法律、行政法规的强制性规定,当属合法有效,双方均应恪守。根据合同的约定内容,系争房屋外的绿化面积并不包含于沈某所购买的房屋面积中,亦即庭院并非合同标的物。且相关的销售宣传资料及样板房,也难以将其视为泰维公司的实质要约。虽然泰维公司将系争房屋室外绿地围墙材质由砖墙变为绿篱护栏,但该行为既未构成对商品房预售合同的违约,同时也不属于房屋的建筑设计或小区平面布局的变更行为。但是,泰维公司作为一家专业的房地产开发企业,在开发、销售房屋的各个流程环节,均应遵守国家法律法规、规章及相关政策规定。泰维公司设置样板房时采取砖墙性质建造庭院,显然不当。最终,按样板房样式建造的系争房屋之砖墙性质的围墙庭院也因行政机关认定为违建而被拆除。故泰维公司对该纠纷产生亦存在过错。同时,泰维公司在拆除砖墙更换为绿篱后,虽未导致系争房屋在居住使用功能上实质受限,但在私密性、安全性上与砖墙结构相比,还是构成了一定程度的影响。本院相信,最初样板房围墙采取砖墙结构所形成的整体效果确系购房者决定是否购买系争同类房屋的考虑因素之一。综上,本院酌情确定泰维公司赔偿沈某20万元。
  据此,依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条之规定,判决如下:
  被告上海泰维房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内,赔偿原告沈某20万元。
  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  案件受理费减半收取2,150元,由被告上海泰维房地产开发有限公司负担。
  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员  王力
二〇一九年二月十九日
书记员  汤娜

附:相关法律条文
中华人民共和国合同法
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

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