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原告与被告房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
作者:admin 发布于:2019-04-30 13:37 点击量:

原告与被告房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
 
上海市宝山区人民法院
民事判决书
 
  原告(反诉被告)原告与被告(反诉原告)被告房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年8月4日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人庄方弟、俞艳萍,被告及其委托诉讼代理人朱艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
  原告向本院提出诉讼请求:确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》于2018年5月3日解除,要求被告支付2017年12月20日至2018年5月3日的租金人民币56,542.47元(以下币种均为人民币),支付迟延支付租金的滞纳金(按每日0.3%计算,以156,000元为基数,从2017年12月11日起计算至2018年4月17日止,计59,436元;以148,000元为基数,从2018年4月18日计算至2018年4月20日止,计888元;以98,000元为基数,从2018年4月21日计算至实际支付之日止),支付违约金78,000元,支付2018年5月4日至2018年7月3日房屋使用费52,000元,支付2018年6月电费2,879.56元,支付律师费2万元。事实和理由:2016年12月12日,原告与被告签订《房屋租赁合同》,约定原告将上海市宝山区聚丰园路XXX号甲1的房屋(以下简称系争房屋)出租给被告经营水果,租期2016年12月20日至2018年12月19日,月租金26,000元等。合同签订后,双方正常履行合同。合同约定被告应于2017年12月10日前支付2017年12月20日至2018年6月19日的租金156,000元,但被告一直未支付,原告催讨不着,故于2018年5月3日向被告送达律师函,通知解除租赁合同。2018年7月3日,被告返还系争房屋。综上,原告向本院提出上述请求。
  被告辩称并反诉称,原告违约在先,没有权利解除合同,不认可合同于2018年5月3日解除。双方于2018年7月3日合意解除合同,被告已返还房屋。同意支付租金及使用费至2018年7月3日。被告未付租金是行使先履行抗辩权,不同意支付滞纳金、违约金及律师费,而且合同约定的违约责任标准均过高,要求法院调整。同意支付2018年6月电费,但是对电费金额有异议。聚丰园路XXX号房屋分割为系争房屋与甲2房屋,被告承租系争房屋后一直按聚丰园路XXX号总电表的用电数向供电部门支付电费,而始终不知道隔壁还有甲2房屋而且也是用同一个总电表;2017年8月,被告发现隔壁甲2房屋用电是与系争房屋共用总电表,则与原告交涉,但原告让被告与甲2房屋的租户朱俊敏自行解决,而朱俊敏只同意支付一个月50元的电费,被告不能接受。按照相类似水果店的用电量,被告实际用电量应该只有所付电费的一半左右,多余部分应由原告负担。而且系争房屋还出现房顶漏水的情况,经多次交涉及修缮未彻底解决。原告不解决上述问题,反而提前解除租赁合同,后来被告又得知原告与其上家的租赁合同中是不允许转租和经营水果的,原告的转租权有瑕疵。为避免损失进一步扩大,被告只能忍痛退房,并蒙受了巨大的损失。综上,反诉要求原告退还押金52,000元,赔偿超付电费损失17,712元、中介费损失5,417元、装修费损失32,500元、经营收益损失5万元。
  原告针对反诉辩称,根据合同第9条约定,被告违约,押金不予退还。被告在承租时是知道聚丰园路XXX号分割为甲1与甲2,因为甲2安装独立电表,而且用电量小,当时与被告约定甲2的电费由朱俊敏直接支付给被告,由被告向供电部门支付聚丰园路XXX号全部电费。被告违约在先,造成的损失自己承担。综上,不同意被告的全部反诉请求。
  本院经审理认定事实如下:2016年11月20日,原告与聚丰园路XXX号房屋产权人阮海良签订《房屋租赁合同》,约定原告承租聚丰园路XXX号房屋,用于经营饰品、房产中介,租期至2018年11月30日止,不得私自转租、分租等。2016年12月12日,原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋租赁合同》,约定甲方将系争房屋出租给乙方经营水果,租期2016年12月20日至2018年12月19日,月租金26,000元,每次支付6个月的租金,支付时间为上季租赁期末月的前10日内,每逾期支付一天,则乙方需每日增加支付0.3%的滞纳金。合同第九条约定,乙方拖欠租金超过十天的,甲方有权单方面终止合同,押金及预付租金不予退还,因此造成的乙方装修及其他一切损失由乙方自行负责并另行承担三倍房租的违约金,守约方的律师费由违约方承担。合同签订后,被告使用系争房屋经营水果店,向原告支付押金52,000元,并付清2017年12月19日前的租金。因被告未按时支付2017年12月20日以后的租金,原告于2018年1月8日向被告发《催款通知书》。之后,被告于2018年4月17日、4月20日分别支付8,000元及5万元,未再支付租金。2018年5月3日,原告向被告送达律师函,通知解除租赁合同等。2018年7月3日,被告将系争房屋返还给原告,原告遂将系争房屋另行出租。
  另查明,被告已经向供电公司支付2018年5月前聚丰园路XXX号的全部电费35,423.76元。原告已经向供电公司支付2018年6月聚丰园路XXX号电费2,879.56元。原告已向上海市银星律师事务所支付律师费2万元。
  当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。
  双方当事人有争议的事实和证据:原告向本院提供照片,证明聚丰园路XXX号拆分为甲1、甲2,甲2是2005年出租给朱俊敏经营房屋中介,用电量小,根据甲2分电表的电表数,2018年6月14日是1,810.4,2018年7月3日是1,818.4;甲1的用电量比较大,水果店里有一个冰库,还有一个大的敞开式冰柜,经营时店铺灯都是全开的。被告表示,对照片的真实性无异议,对甲1、甲2的使用情况没有异议,但房产中介的用电量也不小。
  被告向本院提供以下证据:1、中介门面照片、被告与中介负责人的谈话录音、缪道旺的证言、缪道旺取现金的银行凭证,证明被告承租系争房屋就是通过朱俊敏的房产中介介绍的,被告在合伙人缪道旺陪同下支付中介费26,000元,反诉请求按剩余租期折扣为5,417元;2、锦秋路XXX号水果店的电费记录、门面照片及产权登记信息,以及2018年8月19日甲2房屋内部照片,证明面积相近的两家水果店,11个月电费相差13,832.63元;甲2内部电器较多,用电量不小;被告实际支付电费35,423.76元,反诉请求要求退还一半即17,712元;3、照片及装修人员证明,证明漏水问题一直存在;4、部分月份的营收纪录,证明被告的水果店一直盈利,反诉请求酌情按每月25,000元计算两个月计5万元;5、装修费用收据,证明发生装修费156,000元,反诉请求按剩余租期折扣为32,500元。原告表示,对上述证据均不认可。
  本院认为,原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示,合法有效,双方均应恪守并履行。根据合同约定,被告应于2017年12月10日前支付2017年12月20日至2018年6月19日的租金156,000元,但被告仅于2018年4月支付58,000元,剩余租金至今未付,已构成违约。被告提出的电费问题、漏水问题,对被告经营水果店并未构成根本性影响,被告应以合理的方式与出租方进行沟通或通过合法的途径主张自己的权利。但是被告实际采取拒付租金的方式,拒绝履行自己的合同主要义务,错误行使先履行抗辩权,应承担违约责任。被告逾期支付租金超过十天,原告根据合同约定享有解除权,其向被告发解除合同的通知发生效力,合同于通知到达之日即2018年5月3日解除。被告于2018年7月3日返还房屋,应向原告支付2017年12月20日至2018年7月3日的租金及使用费166,542.47元,已经支付58,000元,还应支付108,542.47元。被告逾期支付2017年12月20日至2018年6月19日的租金,应支付相应的滞纳金,合同约定的每日0.3%标准明显过高,本院酌情确定被告向原告支付该项滞纳金1万元。被告违约造成合同解除,也应承担相应的违约责任,但合同约定的违约责任包括没收押金、承担三倍房租的违约金、承担守约方的律师费,全部适用则违约金标准过高,本院根据查明的事实及公平原则,酌情确定被告向原告支付解除合同的违约金2万元,不再承担律师费等其他违约责任,原告应将押金返还给被告。被告关于中介费、装修费、营业收益等损失,应由其自行承担,相关请求本院不予支持。关于电费的问题,现查明被告已付的电费中包含了甲2房屋的电费,而甲2房屋由案外人实际使用,电费应由房屋的实际使用人承担,与原告无关,被告可以向甲2房屋的使用人主张已付电费,被告要求原告赔偿超付电费的请求,本院不予支持。
  综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条规定,判决如下:
  一、原告(反诉被告)原告与被告(反诉原告)被告就上海市宝山区聚丰园路XXX号甲1房屋签订的《房屋租赁合同》于2018年5月3日解除;
  二、被告(反诉原告)被告于本判决生效之日起十日内,向原告(反诉被告)原告支付2017年12月20日至2018年7月3日的租金及使用费108,542.47元;
  三、被告(反诉原告)被告于本判决生效之日起十日内,向原告(反诉被告)原告支付迟延支付租金的滞纳金1万元;
  四、被告(反诉原告)被告于本判决生效之日起十日内,向原告(反诉被告)原告支付违约金2万元;
  五、原告(反诉被告)原告于本判决生效之日起十日内,向被告(反诉原告)被告返还押金52,000元;
  六、驳回原告(反诉被告)原告的其余诉讼请求;
  七、驳回被告(反诉原告)被告的其余反诉请求。
  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  本诉案件受理费减半收取2,739元,由原告(反诉被告)原告负担1,204元,被告(反诉原告)被告负担1,535元;反诉案件受理费减半收取1,726元,由原告(反诉被告)原告负担550元,被告(反诉原告)被告负担1,176元。
  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。
 
审判员  陈亮亮
二〇一八年十月二十四日
书记员  陈霞君
 
附:相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。
第九十三条当事人协商一致,可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。
第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。
……
第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的,对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。
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本案法律依据
中华人民共和国合同法 第5条
中华人民共和国合同法 第93条
中华人民共和国合同法 第96条
中华人民共和国合同法 第97条
中华人民共和国合同法 第109条
中华人民共和国合同法 第114条
中华人民共和国民事诉讼法(2017修正) 第253条
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