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原告与被告房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
作者:admin 发布于:2019-04-30 13:39 点击量:

原告与被告房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
 
上海市宝山区人民法院
民事判决书
 
  原告原告与被告被告、第三人黄学辉房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年8月4日立案后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告原告的委托诉讼代理人宋娇、第三人黄学辉到庭参加诉讼。被告被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
  原告原告向本院提出诉讼请求:要求被告支付2017年4月26日至2018年1月25日租金人民币20,700元(以下币种均为人民币)及利息(按同期银行利率自2017年10月8日计算至实际支付之日),支付押金2,000元,支付2010年1月至2017年3月物业费4,086.39元。事实和理由:2017年3月11日,原、被告签订《上海市房地产买卖合同》,约定原告向被告购买上海市宝山区菊盛路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋),第三人系被告的父亲,当时作为被告的代理人。签约时,被告告知原告系争房屋已出租,租期五年,并承诺由原告收取2017年4月份之后的租金。2017年6月6日,系争房屋完成过户。原告遂与承租人沟通,才知道租期为十年。经原告了解,承租人向被告支付了押金2,000元、2017年4月26日至2018年1月25日租金20,700元,被告还欠物业公司2010年1月至2017年3月物业费4,086.39元。综上,原告向本院提出上述请求。
  被告被告未作答辩。
  第三人黄学辉述称,第三人是被告的父亲,整个交易过程都是被告委托第三人操作的。一、第三人与承租人杨某某签订的租赁合同中确定租金价格的是五年,没有确定租金价格的是五年,加起来共十年。但是第三人一直认为租赁合同中确定价格的五年是有效力的,没有确定价格的五年是没有效力的,当时也跟原告说清楚的。当时杨某某要求第三人将后五年的租金价格确定下来,还要签一份新的合同,当时第三人考虑到原告的利益,予以拒绝。二、当时系争房屋市场价值为320万元左右,因为动迁协议在第三人的妹妹处,第三人与妹妹关系不是很好就没有去拿动迁协议,被告提供不出动迁协议,所以以312万元的价格出售给原告。但是在过户时,交易部门说不提供动迁协议的话需要交12万元的税,没办法第三人只能找妹妹给了她2万元钱拿到动迁协议,并提供给原告,所以交易价格应恢复到320万元,原告还应补被告8万元。三、双方于2017年6月份过户,按照惯例过户后一个星期发放最后一笔贷款2,028,000元,但被告是在2017年9、10月份才收到,是因为原告没有按照银行的要求及时支付差价造成银行放款延迟,给被告造成损失,所以被告还要向原告主张逾期付款的违约损失。四、当时中介表示2017年4月份开始的房租由原告收取,但被告没有同意,被告认为应全款到账后由原告开始收取房租,全款到账应是在17年11月份左右,具体日期记不清了,2017年11月份以后的租金同意转给原告。根据交易惯例,在未付清全款前是不交房的,本案中中介表示可以先交房是违反规定的。当时被告在不知道有这个惯例的情况下同意交房,但是也不代表租金开始由原告收取。五、押金2,000元是向租客收取的,现同意转给原告。六、物业费确实没有支付,同意由原告代付,并由被告在本案中支付给原告。
  本院经审理认定事实如下:2017年3月11日,原、被告签订《上海市房地产买卖合同》,约定原告向被告购买系争房屋,总房价312万元,交房期限为2017年4月10日前,过户期限为2017年5月10日前等。合同第一条载明居间方为上海跃和房地产经纪事务所。合同签订后,原告已付清全部购房款。2017年6月6日,原告取得房地产权证,登记为系争房屋的权利人。
  审理中,原告向本院提供租赁合同及补充协议、押金收据、转账凭证、物业证明及物业费发票,证明以下事实:第三人代被告与案外人杨某某签订《租赁合同》,将系争房屋出租给杨某某,租期2015年10月26日至2025年10月25日;第三人收取押金2,000元,收取2017年4月26日至2018年1月25日租金20,700元(最后一笔租金6,900元的收款日期为2017年10月9日);被告未支付2010年1月以后的物业费,原告已向物业公司付清2010年1月至2018年12月的物业费5,072.76元,其中包括2010年1月至2017年3月的物业费4,086.39元。第三人对上述证据及事实没有异议。
  当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。
  双方当事人有争议的事实和证据:原告向本院提供上海跃和房地产经纪事务所出具的情况说明,证明系争房屋交易事实,卖方向买方承诺,由买方收取2017年4月之后的租金,房屋租期为五年。第三人对该证据不予认可。
  本院认为,根据法律规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。被告与杨某某签订的租赁合同,在原告登记为系争房屋权利人之日起,由原告享有出租人的权利义务,原告有权向承租人收取租金。原告提供居间方情况说明,证明卖方承诺由买方收取2017年4月之后的租金,该陈述与买卖合同中关于2017年4月10日前交房的约定相符合,本院予以采信。因此,原告要求被告将收取的2017年4月26日至2018年1月25日租金20,700元及利息返还给原告的请求,本院予以支持。原告要求被告支付押金、物业费的请求,被告没有异议,本院予以支持。第三人认为原告应向被告补付购房款8万元并承担逾期付款责任,可由被告另行向原告主张。
  综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定,判决如下:
  一、被告被告于本判决生效之日起十日内,向原告原告支付2017年4月26日至2018年1月25日的租金20,700元及利息(按同期银行贷款利率,自2017年10月8日计算至判决生效之日);
  二、被告被告于本判决生效之日起十日内,向原告原告支付押金2,000元;
  三、被告被告于本判决生效之日起十日内,向原告原告支付2010年1月至2017年3月的物业费4,086.39元。
  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  案件受理费减半收取235元,由被告被告负担。
  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。
 
审判员  陈亮亮
二〇一八年十月二十四日
书记员  陈霞君
 
附:相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百四十四条被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的

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