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宝山区房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
作者:admin 发布于:2019-07-19 14:19 点击量:

原告与被告房屋租赁合同纠纷一审民事判决书


上海市宝山区人民法院
民事判决书
 

  原告:原告。
 
  被告:被告。
 
  原告原告与被告被告房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告原告及委托诉讼代理人刘赓参加诉讼,被告被告委托诉讼代理人苏庆元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
  原告原告向法院提出诉讼请求:1、判令被告将位于上海市宝山区场北路XXX弄XXX号XXX室的房屋腾退并返还给原告;2、判令被告向原告支付自2017年6月20日至2017年12月1日期间房屋使用费暂计34,587元、利息1,037.61元;3、判令被告返还原告为其垫付的电费151.1元、燃气费104.7元。事实与理由:系争房屋为原告于2017年2月23日通过拍卖公司购买,该房屋为宝山区法院强制拍卖,属于公法调整范畴,且被告与原房屋所有权人汤文婷之间以房屋使用权抵债的法律关系系债权债务关系,并非房屋租赁合同关系,故该房屋不适用“买卖不破租赁”原则。
  被告被告辩称,不同意原告诉请1、2,同意诉请3。被告目前在系争房屋内租赁,且租赁是在宝山法院拍卖该房产之前就形成的租赁关系。根据被告提供的证据1执行笔录,拍卖前执行法官召集了申请人和被申请人及被告,就系争房屋租赁合同已经明确拍卖是带租赁拍卖的。被告提供的证据2司法拍卖网上信息,根据信息表明在拍卖公告中已明确系争房屋是带租赁拍卖的,同时也注明该房内有人居住。原告取得该房屋财产所有权应当知道房屋的实际情况。电费和燃气费被告一直在支付,只是原告取得产权证后擅自去处理支付了其中2017年9月-10月的费用,既然是原告垫付的,被告在使用的,被告是同意返还给原告的。
  本院经审理认定事实如下:
  2017年2月14日,原告原告通过上海市金槌商品拍卖有限公司购买上海市宝山区场北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋),该房屋为上海市宝山区人民法院执行局委托拍卖,执行案号为(2013)宝执字第2043号。2017年4月13日,上海市宝山区人民法院出具执行裁定书裁定系争房屋的所有权及相应的其他权利归买受人原告所有。2017年6月20日,原告取得系争房屋的产权证书。
  系争房屋在执行拍卖过程中,被告被告曾提出其实际承租了系争房屋,租金已抵偿债务,要求保护租赁合同,执行案件的被执行人亦向执行法官表示情况属实,同意法院带租赁拍卖。《拍卖公告》显示,系争房屋的拍卖形式为带租约拍卖;《拍卖特别规定》显示系争房屋经勘查由产权人对外出租,租约至2025年9月14日止,拍卖成交后买受人应自行与房产承租人办理租赁协议变更手续,委托方、拍卖方不承担担保责任;《司法拍卖须知》第七条规定拍卖人应当按规定在拍卖前展示拍卖标的,竞买人可以在公告规定的咨询展示期内,实地勘察拍卖标的物,充分了解拍卖标的情况,必要时应聘请专家帮助,避免盲目竞买。
  以上事实,有原告提供的拍卖成交确认书及相关转账凭证、执行裁定书及协助执行通知书、不动产权证书、房屋租赁合同、燃气、电费发票及被告提供的执行笔录、司法拍卖的公告及双方当事人的陈述等证据予以证明,经庭审质证,本院予以认定。
  关于本案争议焦点,本院分析如下:
  1、关于原告提出司法拍卖为公法调整范畴,不适用合同关于租赁合同的规定的观点,本院不予认可。关于司法拍卖的性质,其确实具有不同于普通房屋买卖合同的公法性质,但是对于被执行人与承租人之间的房屋租赁合同,其仍受《中华人民共和国合同》调整,受让人取得房屋所有权的方式虽有不同,但是受让人仍须尊重原房屋租赁合同,否则将会破坏房屋租赁市场的稳定性。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》第三十一条规定“承租人请求在租赁期间内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的,人民法院应予支持”,这一规定也说明了司法拍卖中“买卖不破租赁”原则仍具有适用空间。拍卖法院经过对系争房屋承租人(被告)及原执行案件的申请执行人、被执行人进行谈话,最终确定该房屋带租赁拍卖,也是对这一原则的适用。
  2、关于原告提出被告与原房屋所有权人之间系以房屋使用权抵债的法律关系,属于债权债务法律关系,并非房屋租赁合同关系,故不适用“买卖不破租赁”的原则。本院认为原被告之间签署有完备的房屋租赁合同,该合同仅在租金支付方式上与普通租赁合同有所差距,并不能据此认为原被告之间的法律关系非房屋租赁关系。本案中,租赁合同明确约定以租金抵债,超出部分现金付清,故可以认定双方系债权债务关系,且租赁合同关系也是债权债务关系的一种,并无根本冲突。
  本院认为,原告通过参加拍卖的方式取得系争房屋的所有权,该房屋拍卖为法院执行过程中对被执行人的财产进行的依法处置。该拍卖已经经过了法院的执行法官审查,其效力应予以确认。该拍卖公告里已经写明该房屋为带租约拍卖,并写明房屋租赁期限,并对竞买人的充分了解标的物的注意义务进行了提示。故原告在参加拍卖前应该对标的物的情况已经充分了解,即使有拍卖公告没有提示到的义务,如租金支付情况,也应通过实地勘察,进行了解。如果原告对执行法院认可的租约效力有疑问,可以通过实地勘察的方式确认或向拍卖公司进行咨询,并应谨慎决定是否参加拍卖。因此,原告自愿参加拍卖,竞拍完成后,又以自己为房屋产权人的身份,不认可租约,将使司法拍卖的公示公信效力打折扣,损害司法拍卖的公平性及效力的确定性。
  综合以上分析,本案中系争房屋的租赁关系经过了拍卖法院的认可,拍卖机构也在公告中予以公示,该租赁关系是系争房屋的明确权利负担,在此情况下取得物权应继受该权利的负担。因此,原告要求被告腾空系争房屋返还给原告并要求被告支付房屋使用费的主张,本院难以支持。原告房屋使用费的损失,可另行向案外人汤文婷主张。关于电、燃气费,原告提供了相应的付款单据,被告对支付此费用无异议,本院予以支持。
  综上,依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条之规定判决如下:
  一、被告被告于本判决生效之日起十日内支付原告原告电费151.1元、燃气费104.7元;
  二、驳回原告原告的其余诉讼请求。
  如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  案件受理费减半收取348.5元,由原告原告承担25元,被告被告承担323.5元。
  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员  韩亮
二〇一八年四月二十六日
书记员  朱丹

附:相关法律条文
最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释
第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:
(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;
(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
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