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原告与被告房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
作者:admin 发布于:2019-08-08 10:14 点击量:

原告与被告房屋租赁合同纠纷一审民事判决书


  原告原告与被告被告房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告原告的委托诉讼代理人王--、被告刘--到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
  原告原告向本院提出诉讼请求:1、解除原告与被告之间的房屋租赁合同关系;2、判令被告被告支付拖欠的租金及房屋占用使用费人民币62,500元(以下币种均为人民币,自2018年8月20日起至2019年1月20日,每月12,500元);3、判令被告被告支付的保证金12,500元不予退回;4、判令被告被告结清水费384元、电费486.47元。事实和理由:2016年8月17日,原告(甲方)与被告(乙方)签订《租赁协议》,约定由乙方承租上海市宝山区罗东路XXX号房屋(以下简称系争房屋),租赁期限自2016年8月20日至2021年8月19日;年租金15万元,每月12,500元,押一付三,第三年递增2%,第四年递增3%,以此类推;如乙方未满五年退租则押金不退。合同签订后,被告支付租金至2018年8月19日,之后未再付租金。故向法院提起诉讼。
  被告被告辩称,同意解除租赁合同。原告已经在2018年11月1日收回了系争房屋。原告要涨房租,被告不同意,双方协商租赁协议不再履行。原告通知被告于2018年9月20日前搬离,如果搬离,2018年8月20日至2018年9月20日的租金可以不用支付。被告实际在2018年10月20日搬离,因此只要支付2018年9月20日至2018年10月20日的租金,同意支付12,500元租金。原告违约在先,双方合同解除,应该返还保证金12,500元。同意支付水电费,金额认可。
  本院经审理认定事实如下:2016年8月17日,原告(甲方)与被告(乙方)签订《租赁协议》,约定由乙方承租系争房屋,租赁期限自2016年8月20日至2021年8月19日;年租金15万元,每月12,500元,押一付三,第三年递增2%,第四年递增3%,以此类推;如乙方未满五年退租则押金不退,如甲方有违约事宜,则退回押金及违约金(一个月),五年内甲方违约要付押金违约金。合同签订后,被告支付保证金12,500元,租金付至2018年8月19日。
  审理中,原告提供其发给被告的多份律师函及短信,被告表示只收到了2018年11月5日的律师函。该律师函主要内容为:贵方最后一次支付租金至2018年8月20日,下一季度租金至今未付,请贵方收到本函之日起1日内,付清2018年8月21日至2018年11月20日期间全部租金。否则,徐先生将依法行使法定解除权,解除本租赁合同
  被告提供了原告发送的短信记录,内容为“小刘,今和你哥说过,7月1号你哥给我说,企业亏本,不租房了,到现在看来没搬完,因为他讲了,所以有租房已和人有意向,至于到期8月20日搬完也可以,根据协议押金不退,现在根据实际情况押金可退,特此告知,明白?!"“小刘,怎么不接电话?整个事情你哥将7月底搬起的。现在我想告你,是否把下面的零零碎碎的放在二楼,并延长至9月底,不收费,另退回押金可否?请告许我。"证明其已与原告就合同解除达成一致意见。原告表示,上述短信系双方协商过程,实际上被告并未在8月搬离。
  本院认为,原告与被告签订的《租赁协议》系双方真实意思表示,合法有效,双方均应恪守履行。原告要求解除双方之间的《租赁协议》,被告表示同意,本院予以确认。合同解除后,被告应当支付实际使用期间的租金及水电费。关于租金计算的时间,被告主张于2018年10月20日搬离,但未提供相应证据证明搬离时间,也未提供证据证明其将系争房屋返还给了原告,该主张本院亦不予采信。原告自认于2019年1月20日收回系争房屋,本院予以确认。至于原告在短信中所说的关于免除部分租金的内容,短信中已明确不收延期租金的前提是9月底前搬离,但被告并未在该时间前搬离,免除租金的约定当然不再适用。因此,被告应支付2018年8月20日至2019年1月19日的租金62,500元。
  根据本案查明的事实,被告支付租金至2018年8月19日,之后未按约定支付租金。被告抗辩表示原告涨房租违约在先,但未提供证据予以证明,故本院对该抗辩意见不予采信。被告未按约定支付租金,其行为已构成违约。根据协议约定,如被告在五年内退租则押金不退,故原告主张不退还保证金的请求,本院予以支持。
  据此,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下:
  一、解除原告原告与被告被告就上海市宝山区罗东路XXX号房屋签订的《租赁协议》;
  二、被告被告于本判决生效之日起十日内,向原告原告支付租金62,500元;
  三、被告被告于本判决生效之日起十日内,向原告原告支付水费384元、电费486.47元;
  四、原告原告无需返还被告被告支付的保证金12,500元。
  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  案件受理费减半收取计848元,由被告被告负担。
  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员 刘 姗
二〇一九年五月二十八日
书记员 袁凯凯

附:相关法律条文
一、《中华人民共和国合同法》
第九十四条有下列情形之一的,当事人可以解除合同
……
(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;
……
第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
……
二、《最高人民法院关于适用的解释》
第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。
在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

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