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上海土地租赁合同纠纷律师案例
作者:admin 发布于:2019-08-08 10:15 点击量:

原告与冯1、王2土地租赁合同纠纷一审民事判决书


上海市宝山区人民法院
民事判决书
 

  原告(反诉被告)原告(以下简称-/)与被告(反诉原告)冯1、被告王2土地租赁合同纠纷一案,本院于2017年10月26日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。-/的委托诉讼代理人杨**、杨**,冯**的委托诉讼代理人石**、董**,王**的委托诉讼代理人王**、王***到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
  -/向本院提出诉讼请求:要求解除-/与王--于2002年10月1日签订的《协议书》。事实和理由:2002年10月1日,-/与王--签订《协议书》,约定王--承租-/位于上海市宝山区祁连山路XXX号的土地2.017亩(以下简称系争土地),租期49年,自2002年10月1日起至2051年9月30日止,土地使用费为人民币1,613,600元(以下币种均为人民币),在南大村结欠王--的工程款中抵扣。协议签订后,王--结清使用费,并申请建造了3,000余平方米建筑,开办了浴场等经营项目。2012年9月24日,上海市宝山区人民政府发征收土地方案公告,系争土地被纳入国家征收范围,-/与王--签订的协议需提前终止,但双方就经济补偿事宜虽多次协商未达成一致。由于王--建造的3,000余平方米建筑物被核定为违章建筑,上海市宝山区大场镇人民政府责令-/限期整改,-/于2017年3月22日自行委托拆房公司将系争土地上的建筑物予以拆除。2017年3月23日,王--死亡,冯1、王2系其继承人,应继受协议中属于王--的权利、义务。综上,-/提出上述请求。
  冯1辩称并反诉称,-/与王--签订的《协议书》是土地使用权的转让,而非租赁合同。王--在系争土地上建造的建筑物是有产证的,并非违法建筑。-/已取得征收单位支付的补偿款,其中涉及建筑物的补偿款应属于王--。根据合同第八条的约定,-/应向王--返还未使用期间的土地使用费3,146,520元(至2012年9月24日公告之日,王--已使用系争土地10年,尚余39年,2.017亩×4万元×39年=3,146,520元),并承担利息。根据合同第九条的约定,-/应向王--支付土地补偿款3,146,520元(计算方式与土地使用费相同),并承担利息。王2已经放弃继承系争租赁合同内王--的全部权利义务,即王--的全部权利义务由冯1一人继承,王2作为被告不适格。-/对系争土地上建筑有强制拆除的行为,造成王--的个人财产及其开办的公司账册文件等其他财产的损失,-/构成侵权,保留侵权赔偿的诉权。综上,反诉要求-/支付土地部分的补偿款3,146,520元及利息(自2012年9月24日起至实际给付之日止),要求-/返还土地使用费3,146,520元及利息(自2012年9月24日起至实际给付之日止)。
  王2辩称,意见与冯1一致。
  -/针对反诉辩称,系争土地上的建筑物已经相关部门认定为违法建筑,因违法建筑是不涉及补偿的,-/也未收到征收单位支付的任何地面建筑的补偿款。系争土地性质是集体土地,属于全体村民集体所有。-/确实收到土地部分的征收补偿款,但该款属于村民集体所有,与本案无关与王--也无关,不同意支付给冯1。同意返还土地使用费,但不认可冯1的计算方式。至2012年9月24日公告之日,王--已使用系争土地10年,应付土地使用费为2.017亩×4万元×10年=806,800元,王--已付1,613,600元,故-/还应返还土地使用费806,800元。征收公告发布后,双方一致在对补偿款金额进行协商,双方对合同相关条款的理解也不一样,且合同也未约定相关款项的支付时间,相关款项没有支付并非-/一方导致,故不同意承担利息。
  本院经审理认定事实如下:2002年10月1日,-/(甲方)与王--(乙方)签订《协议书》,主要约定,双方拟共同举办上海--扬温泉沐浴有限公司,设立地点为甲方的本市祁连山路XXX号;甲方提供祁连山路XXX号地块,土地面积为2.017亩(计1,344.67平方米),土地使用费折价为1,613,600元,由乙方按实支付(可在南大村建筑工程款中抵扣);--扬沐浴经乙方建造相关房屋后,按实际建筑面积为3,096.3平方米,由--扬沐浴用于经营;甲方提供用于经营的上述场地使用年限为49年,自2002年10月1日至2051年9月30日止。合同第八条约定,--扬沐浴经营期间,该地块如遇国家征用,土地使用费按实际年限减扣计算,方法为土地使用费按每年每亩4万元计算减扣,按实际年份计算(年份×4万)。合同第九条约定,--扬沐浴经营期间,如遇国家征用后获赔的,凡对土地赔偿性质的归甲方所有(20年内按每年每亩4万元,由村支付乙方,20年之后土地全部归甲方),凡对建筑物等的赔偿全部归乙方所有。合同第十条约定,--扬沐浴即乙方经营期届满,凡--扬沐浴的设施、设备及乙方建造的建筑物均归乙方所有,有关使用土地年限超过49年,按当时国家有关规定或市价参照执行(另行商议)。合同第十一条约定,有关现乙方使用的土地及房产证在办理各类相关手续时因各种原因,证属为原告,但各类费用全部由乙方出资支付,故该地块使用权及房产证归乙方所有。协议签订后,王--付清土地使用费1,613,600元,并在系争土地上建造建筑物,经营浴场、饭店等。
  2012年9月24日,上海市宝山区人民政府以“沪宝征地告[2012]第45号”发《征收土地方案公告》,将系争土地纳入批准征收集体土地的范围。2016年11月25日,王--停止经营。上海市宝山区规划和土地管理局以“宝规土函[2017]23号”发《关于上海宝山南大锅炉辅机厂项目建设工程规划许可的复函》,同意撤销沪宝建[2001]278号建设工程规划许可证。2017年2月23日,上海市宝山区大场镇人民政府向-/发《责令限期拆除违法建筑事先告知书》,内容为祁连山路XXX号(--扬温泉餐饮客房)四层砖混结构、占地面积约3,200平方米的建筑物为未经许可擅自搭建的违法建筑物,拟作出责令限期改正并自行拆除的决定。2017年2月27日,上海市宝山区大场镇人民政府向-/发《责令限期拆除违法建筑决定书》,内容为祁连山路XXX号(--扬温泉餐饮客房)四层砖混结构、占地面积约3,200平方米的建筑物系未经行政许可,现作出决定责令你单位于2017年3月7日前自行改正违法行为,拆除上述违法建筑物。2017年3月22日,-/委托施工单位将系争土地上的建筑物全部拆除。
  2017年3月23日,王--去世,其继承人为妻子冯1、儿子王2。2018年6月5日,江苏省扬州市扬诚公证处出具公证书,公证事项为继承,冯1向该处申请继承被继承人王--与-/于2002年10月1日所签《协议书》项下的权益,因王--的父母均先于王--死亡,王2表示自愿放弃继承王--的上述遗产,因此,兹证明王--的上述遗产由其配偶冯1一人继承。
  当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证。
  双方当事人有争议的事实和证据:-/向本院提供上海市宝山区土地储备中心与上海市宝山区建设用地事务所签订的《征地费包干协议书》,其中附表第13项载明“原告(南大村陈家宅生产队),土地补偿费287,414.82元”,地上附着物补偿费等费用均为0,该证据证明征收补偿款中并不包括地上建筑物的补偿,-/共收到补偿费287,414.82元。冯1、王2表示,对该证据的真实性不认可,附表中第13-18项都载明是-/使用的地,看不出具体哪项是本案系争土地。
  本院认为,-/与王--签订的《协议书》约定-/提供系争土地给王--使用49年等内容,符合合同规定的租赁合同的特征,应认定为租赁合同。冯1认为该协议是土地使用权转让合同的观点,本院不予采纳。王--去世后,在王2放弃继承的情况下,王--在该协议中的权利义务应由冯1继承。系争土地已被征收,系争土地上的建筑物也被拆除,协议无法继续履行,-/要求解除协议的请求,本院予以支持。冯1根据合同第九条的约定要求-/支付土地部分的补偿款3,146,520元,因该条款约定20年内支付给乙方,20年之后土地全部归甲方,故该款的计算应以20年为限,截至2012年9月24日征收公告发布之日,王--已使用系争土地10年,尚余10年,按每年每亩4万元计算,-/应向冯1支付土地部分的补偿款806,800元。冯1根据合同第八条的约定要求-/返还土地使用费3,146,520元,符合合同约定,本院予以支持。因合同第八条、第九条均约定计算相关款项的前提为“如遇国家征用”,冯1以政府发布征收土地公告之日起算上述款项的利息,本院予以准许。
  综上所述,依照《中华人民共和国合同》第六十条规定,判决如下:
  一、解除原告(反诉被告)原告与王--于2002年10月1日签订的《协议书》;
  二、原告(反诉被告)原告于本判决生效之日起十日内,向被告(反诉原告)冯1支付土地部分的补偿款806,800元及利息(按银行同期贷款利率,自2012年9月24日起计算至判决生效之日止);
  三、原告(反诉被告)原告于本判决生效之日起十日内,向被告(反诉原告)冯1返还土地使用费3,146,520元及利息(按银行同期贷款利率,自2012年9月24日起计算至判决生效之日止);
  四、驳回被告(反诉原告)冯1的其余反诉请求。
  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  本诉案件受理费收取80元,由被告(反诉原告)冯1负担;反诉案件受理费减半收取27,925.50元,由原告(反诉被告)原告负担19,213元,被告(反诉原告)冯1负担8,712.50元。
  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。

审 判 长  陈亮亮
审 判 员  刘 姗
人民陪审员  时金兰
二〇一八年十一月三十日
书 记 员  陈霞君

附:相关法律条文
一、《中华人民共和国合同
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
二、《中华人民共和国民事诉讼法
第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。

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