联系方式
  • 法律咨询热线:
  • 13564084343
  • 微信号:
  • wgf90990
  • 电话、传真:
  • 021-66987299
  • 办公地址:
  • 上海市共和新路5000弄6号1608室(共和新路与共康路路口,绿地集团)

你现在的位置: > 合同纠纷 >

  
宝山区房租租赁合同纠纷律师
作者:admin 发布于:2019-08-08 10:22 点击量:

原告与仲2房屋租赁合同纠纷一审民事判决书


上海市宝山区人民法院
民事判决书
 

  原告(反诉被告)原告(以下简称宝宝公司)与被告(反诉原告)仲2房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年8月4日立案后,依法适用简易程序,于2018年9月25日公开开庭进行了审理。宝宝公司的委托诉讼代理人殷**、施**国,仲2及其反诉委托诉讼代理人张**、刘**清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
  宝宝公司向本院提出诉讼请求:1、判令确认双方签订的红太阳商业广场房屋租赁合同于2018年6月5日解除;2、判令仲2支付自2018年3月5日起至2018年6月4日止的租金人民币39,551元(以下均为同币种)、2018年5月5日起至2018年6月4日的物业费4,151元;3、判令仲2支付自2018年1月1日起至2018年5月31日止的餐厨垃圾清运费3,496元(按每桶38元计算);4、判令仲2补交自2017年8月5日起至2017年9月4日止的租金24,551元;5、判令仲2按每月28,702元的标准支付自2018年6月5日起至2018年8月31日止的房屋使用费、物业管理费;6、判令仲2支付违约赔偿金57,404元;7、判令仲2按日千分之五的标准支付滞纳金13,329.10元(以15,000元为基数,自2018年3月5日起算至2018年5月4日止;以39,551元为基数,自2018年5月5日起算至2018年6月4日止;以4,151元为基数,自2018年5月5日起算至2018年6月4日止);8、判令仲2将在系争商铺地址上办理的营业执照予以迁移或注销。事实和理由:宝宝公司与仲2于2017年7月5日就上海市宝山区通河路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX室商铺(以下简称系争商铺)签订房屋租赁合同,租期自2017年8月5日起至2022年7月4日止。2018年3月,仲2未能按约履行租金支付义务,经宝宝公司催告后,仲2仍拖欠支付,宝宝公司向仲2发出解除合同通知,故提出上述诉请。
  仲2反诉并辩称,不同意宝宝公司的全部诉请。对诉请1,仲2于2018年8月17日完成了系争商铺交接事宜,将系争商铺返还给了宝宝公司。对诉请2、诉请4、诉请5,双方解除房屋租赁合同系因宝宝公司不履行协助义务,未协助仲2办理营业执照、卫生许可证,且又在公共过道上非法设摊,仲2开业后未实际经营,不应支付租金及物业费。对诉请3,系案外人与宝宝公司之间的纠纷,仲2不应承担。2018年2月15日之前的清运费已付清,不同意支付之后的清运费。对诉请6、诉请7,租赁合同解除系因宝宝公司未履行协助义务,仲2行使先履行抗辩权,不应承担违约责任,且违约金约定过高,滞纳金、违约金重复主张。对诉请8,宝宝公司未能提供产权证,多家商铺未能办理营业执照。故,反诉请求:1、确认双方签订的房屋租赁合同解除;2、判令宝宝公司返还租赁保证金57,404元;3、判令宝宝公司赔偿损失396,900元。
  宝宝公司针对反诉辩称,不同意仲2的全部反诉请求。相关办证结果和风险由仲2承担,仲2主张的损失无事实和合同依据。
  本院经审理查明如下事实:案外人上海宝宝实业投资有限公司是上海市宝山区通河路XXX弄XXX号XXX、XXX室商铺权利人。案外人张艳丽等是上海市宝山区通河路XXX弄XXX号XXX室商铺权利人。案外人陆倪豪是上海市宝山区通河路XXX弄XXX号XXX室商铺权利人。上述权利人委托宝宝公司对上述商铺管理、经营。
  2017年7月5日,出租方(甲方)宝宝公司与承租方(乙方)仲2签订《红太阳商业广场房屋租赁合同》,约定,甲方将上海市宝山区通河路XXX弄XXX号XXX、XXX、XXX、XXX室商铺出租给乙方,土地用途商场,房屋使用用途餐饮。第2条租赁用途约定:甲方对目标房屋用途的同意,不视为甲方对乙方做出了其已取得目标房屋用途项下经营活动所需要的行政批准或许可的确认,进行目标房屋用途项下经营活动应取得行政批准或许可的,该等批准或许可的申请和取得由乙方负责,并承担因此而发生的一切不利后果。甲方同意就相关事宜给予乙方相应的协助,但是不构成对乙方可取得相关经营活动所需之行政批准或许可做出了任何形式的承诺或保证,亦不承担任何形式的义务。乙方不得因此要求甲方承担包括但不限于减少或延迟支付租金、物业管理费以及其他相关费用等责任。第9条目标房屋的返还约定:经甲方或甲方委托的第三方验收合格后,将与乙方签署《目标房屋返还交接确认书》,完成全部返还交接手续;等。第12条乙方承诺和保证事项约定:租赁期间内,甲方有权在目标房屋以外举办推广活动,乙方应积极配合,但甲方应尽量减少或避免此类推广活动对乙方的不利影响;等。第13条违约责任约定:第1款约定,乙方发生违反本合同第12条、第14条第4款规定以及本合同其他条款明确规定的违约行为的,甲方有权要求乙方承担以下违约责任:要求乙方纠正违约行为;要求乙方承担本条第2款规定的违约责任;单方通知乙方解除本合同。第2款约定,本条第1款(2)项所述的乙方违约责任包括但不限于以下情形:在合同期内解除租赁合同按本合同项下租金标准向甲方补交已经享用的免租期间的租金以及其他减免租金;向甲方支付相当于保证金总额的违约赔偿金。第4款约定,若乙方拖欠租金或物业管理费,乙方应按日千分之五的标准就其欠付的费用向甲方支付滞纳金,直至相关费用付清为止;等。第14条合同的变更、终止和解除约定:第4款约定,乙方拖欠租金或物业管理费超过十五日,且经甲方按乙方附件八通讯地址催告而乙方仍不缴清的,甲方有权单方书面通知乙方后提前解除本合同,收回目标房屋等,并要求乙方支付相当于三个月租金并承担本合同第13条项下违约责任;等。附件二租赁期限约定:装修免租期30天,从2017年8月5日至2017年9月4日;等。附件四租金、物业管理费及其他费用的支付约定:2017年8月5日至2018年7月4日日租金805元,月租金24,551元。2017年8月5日至2022年7月4日,每月物业管理费4,151元。租金、物业管理费采用预先支付的方式,每2个月为一个支付周期,乙方应在支付日当月的25日前支付下期租金、物业管理费;等。附件五房屋租赁保证金约定:租赁保证金为二个月的租金和二个月的物业管理费合计57,404元;本合同解除或终止的,乙方按照本合同规定,向甲方足额支付租金、物业管理费以及其他费用,并完整履行目标房屋返还义务之日起30个工作日,退还给乙方;等。上述合同签订后,仲2向宝宝公司支付了保证金57,404元。
  2018年3月5日,仲2向宝宝公司支付了2018年3月5日至2018年5月4日的全部物业费及部分租金,合计42,404元,欠付租金15,000元。同年5月6日,红太阳商业广场运营管理中心向仲2发出缴费通知单两张,仲2签收。同年5月9日,宝宝公司向仲2发出违约告知函一张,仲2签收。同年5月18日,仲2出具承诺书,主要内容为承诺下周一无条件将应付房租的最少一半付进红太阳商业广场营运部,在此带来不便,本人深感抱歉,望各级领导给予扶持;如果以后再有此类事情发生,本人愿将商铺归还给商场,并承担相应的责任;等。同年5月30日,宝宝公司向仲2发出违约声明,仲2签收。同年6月5日,宝宝公司向仲2发出合同解约函,主要内容为自2018年3月5日至2018年7月4日止,贵商已实际拖欠我司租金、物业、垃圾清运费等费72,404元多。期间,贵商既不经营3家租赁的店面和不按合同退租,又超期欠费和长期占用租赁场地,已构成违约,今函告我司正式解除贵我于2017年7月5日签订的《红太阳商业广场房屋租赁合同》。当日,仲2收悉该份函件。同年6月6日,仲2向宝宝公司发出催告函,主要内容为因贵方一直不愿意拿出办理营业执照的相关手续,导致我方无法办理相关餐饮执照,直接影响与我方的合作商家的正常经营活动的开展,望贵司接函后三日内配合提交办理营业执照的相关手续,并赔偿我方直接损失。
  同年8月17日,宝宝公司(甲方)与仲2(乙方)就系争商铺签订《商铺交接确认书》,双方确认原商铺内所属乙方的设施、物品、道具等于同年8月31日前整理完毕并自行安排全部清运完毕。审理中,宝宝公司表示仲2实际于2018年8月31日清腾完毕。仲2则表示签订交接书两三日后已清腾完毕。
  另查明,2017年7月6日,仲2(甲方)与案外人季某某(乙方)签订联营合同,约定甲方将106室商铺及其设施交于乙方联合经营,乙方和甲方联营该场地仅限于经营齐齐哈尔烤肉;等。同年7月7日,仲2(甲方)与案外人何某某(乙方)签订联营合同,约定甲方将108室商铺及其设施交于乙方联合经营,乙方和甲方联营该场地仅限于经营串香烧烤黄山菜饭;等。2018年6月6日,仲2(甲方)与案外人张某(乙方)签订联营合同,约定甲方将109室商铺及其设施交于乙方联合经营,乙方和甲方联营该场地仅限于经营炸鸡汉堡;等。同年6月23日,案外人严某某(甲方)与案外人王某1、王某2(乙方)签订有关上海市宝山区小蓥滢小吃店证照使用问题的备忘录,约定,因乙方并无经营小吃店的相关证照及资质(包括但不限于营业执照、食品经营许可证等),经双方协商,借用以甲方名义注册办理的上述相关证照继续经营,待乙方办出自己的小吃店经营证照后由甲方负责自行注销其名下有关的全部证照,相关注销费用由乙方承担;甲方同意乙方按每月800元使用甲方名下证照;使用期限自2018年6月25日起至2018年12月24日止;乙方自本协议生效后即应着手向相关行政管理部门申请办理并取得自己的经营小吃店所需全部经营许可证照或批准手续;如乙方怠于办理上述证照,甲方有权在本备忘录约定的至迟到期日后即行申请注销其名下的与小吃店有关的全部证照,乙方对此予以认可,并愿意承担逾期办理所产生全部后果;等。
  再查明,106室商铺地址上注册企业名称为上海彦鸣餐饮管理有限公司,法定代表人为季某某。107室商铺地址上注册企业名称为上海赞火餐饮管理有限公司,法定代表人为仲2。109室商铺地址上注册企业名称为上海市宝山区小蓥滢小吃店,法定代表人为严某某。审理中,仲2表示106室商铺是仲2自行和上家协商后变更的法定代表人,109室商铺是仲2向严某某租的营业执照。
  关于系争商铺的经营使用情况。宝宝公司表示,宝宝公司与季某某于2018年9月就106室商铺直接签租约;107室商铺于2018年3月6日清场;108室商铺于2018年3月13日清场;109室商铺是仲2在解约以后才签订的联营合同,之前经营水饺和米线。仲2表示,106室商铺做齐齐哈尔烤肉,经营至今,后季某某直接与宝宝公司签租约;107室商铺做麻辣烫,做到2018年2月15日,因食品许可证原因不开了;108室商铺做烧烤,做到2017年12月底,因营业执照、食品许可证不开了;109室商铺做炸鸡汉堡,2018年5月已有合作意向。
  为证明己方主张,仲2另向本院提交了下列证据:证据1、106室商铺的装修合同、装修费收据及设备费发票、情况说明;证据2、108室商铺的装修合同、装修费收据、情况说明;证据3、109室商铺的加盟费收据、设备费收据。上述证据证明相关联营者支付的装修、设备及加盟费用,因宝宝公司不提供办理执照及许可证的相关材料,导致仲2无法办理营业执照及卫生许可证,只能受让上家的营业执照或借用他人营业执照。证据4、合同书、工程款及施工费收据,证明仲2自行安装了净化器等。证据5、与严某某的微信聊天记录及名片,证明仲2与宝宝公司员工就相关执照问题造成无法送外卖事宜联系交涉。证据6、117室商铺的证人证言,证明因证照问题导致117室商铺无法正常经营。证据7、照片,证明宝宝公司在商铺门口设摊,造成就餐人数锐减,商户无法经营撤场。证据8、进场前照片,证明系争商铺交付前为百货公司,不具备餐饮资质。证据9、2017年8月18日宝宝公司的通知,主要内容为办理注册手续的,应缴纳1万元注册保证金,商户在合约期满或中途撤场的,依据《注销通知书》办理注册保证金无息退还手续。该份通知证明宝宝公司为办理营业执照设置障碍。
  宝宝公司发表如下质证意见:对证据1至证据3中装修合同、收据的三性不认可,情况说明真实性无法核实,季某某后直接与宝宝公司签约,正常使用106室商铺,108室商铺业主不愿意办理营业执照,后因经营状况早已撤离,109室商铺联营合同签订于解约函发出之后;对证据4真实性无法核实,合法性不认可;对证据5真实性无法核实;对证据6与本案无关;对证据7真实性不认可;证据8真实性无异议,证明仲2验房后才承租的;证据9真实性无异议,但并未实际收取保证金。
  审理中,宝宝公司表示,保证金同意在结清相关费用后返还给仲2,并申请撤回第三项诉讼请求。
  以上事实,有宝宝公司提供的房屋租赁合同、委托书、托管合同、产权证明、收据、通知单、告知函、违约声明、解约函、企业信息、交接确认书,仲2提供的联营合同、通知、催告函及当事人陈述等证据为证,并经庭审质证属实,本院予以确认。
  本院认为,宝宝公司与仲2就系争房屋签订的《红太阳商业广场房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示,且未违反法律、行政法规的强制性规定,当属合法有效,双方均应恪守。根据涉案租赁合同约定,乙方拖欠租金或物业管理费超过十五日,且经甲方催告仍不缴清的,甲方有权单方解除租赁合同。现仲2欠付2018年3月5日至5月4日的租金15,000元,且未按约支付自2018年5月5日起的租金及物业管理费,已构成违约,宝宝公司有权单方解除租赁合同。宝宝公司于2018年6月5日向仲2发出合同解约函,仲2于当日收悉。故,宝宝公司要求确认涉案租赁合同于2018年6月5日解除,本院予以准许。关于租金和物业费。本院认为,双方于2018年8月17日签订《商铺交接确认书》,故对宝宝公司主张仲2支付2018年3月5日至6月4日期间欠付的租金15,000元及2018年5月5日起至8月17日止的租金或房屋使用费、物业管理费,予以准许。超出部分,不予准许。关于违约责任。根据涉案租赁合同约定,乙方有违约行为的,应承担的违约责任包括但不限于以下情形:补交免租期间的租金;支付相当于保证金总额的违约赔偿金;拖欠租金或物业管理费的,按日千分之五的标准支付滞纳金。故,宝宝公司要求仲2支付免租期间的租金,符合合同约定,本院予以准许。宝宝公司要求仲2支付相当于保证金总额的违约赔偿金,符合合同约定,本院予以准许。宝宝公司要求仲2按日千分之五的标准支付逾期付款滞纳金,以15,000元为基数,自2018年3月5日起算至2018年5月4日止;以39,551元为基数,自2018年5月5日起算至2018年6月4日止;以4,151元为基数,自2018年5月5日起算至2018年6月4日止。本院根据本案实际情况,将滞纳金计算标准酌情调整为按中国人民银行同期贷款基准利率计算。关于宝宝公司主张要求仲2将系争商铺地址上注册的营业执照迁出或注销,因涉及相关行政职能部门的审查或审批,非民事案件审理范围,本院不予处理。宝宝公司申请撤回第三项诉讼请求,本院予以准许。宝宝公司同意返还保证金57,404元,本院予以认可。审理中,仲2主张双方解除租赁合同系因宝宝公司不履行协助办理营业执照、卫生许可证的义务。本院认为,首先,宝宝公司否认其未履行相关协助义务,仲2也未提交充分证据证明宝宝公司拒绝履行相关协助义务。至于相关证照实际是否可取得。根据涉案租赁合同约定,乙方经营活动须取得相应行政批准或许可的,该等批准或许可的申请和取得由乙方负责。双方还约定,甲方同意给予乙方协助,但不构成对乙方可取得相关行政批准或许可做出了承诺或保证,乙方不得因此要求甲方承担减少或延迟支付租金、物业管理费等责任。可见,相关证照由仲2负责申请和取得。其次,仲2的上述意见亦与目前系争商铺地址上的营业执照注册情况不符。审理中,仲2还主张宝宝公司在公共过道上设摊对系争商铺经营造成影响。本院认为,首先,根据涉案租赁合同约定,租赁期间内,甲方有权在系争商铺以外举办推广活动,乙方应积极配合。其次,仲2也未提交证据证明宝宝公司的上述行为对系争商铺经营产生了不利影响。故,本院对仲2的上述意见,均不予采纳。仲2逾期支付租金、物业管理费,导致涉案房屋租赁合同解除,现仲2要求宝宝公司赔偿相应损失,于法无据,不予准许。
  综上,依照《中华人民共和国合同》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条第一、二款之规定,判决如下:
  一、原告(反诉被告)原告与被告(反诉原告)仲2签订的《红太阳商业广场房屋租赁合同》于2018年6月5日解除;
  二、被告(反诉原告)仲2于本判决生效之日起十日内,向原告(反诉被告)原告支付2018年3月5日至2018年6月4日期间的租金39,551元、2018年5月5日至2018年6月4日期间的物业管理费4,151元;
  三、被告(反诉原告)仲2于本判决生效之日起十日内,向原告(反诉被告)原告支付2018年6月5日起至2018年8月17日止的房屋使用费、物业管理费(房屋使用费按每月24,551元标准计算、物业管理费按每月4,151元标准计算);
  四、被告(反诉原告)仲2于本判决生效之日起十日内,向原告(反诉被告)原告支付2017年8月5日至2017年9月4日免租期内的租金24,551元;
  五、被告(反诉原告)仲2于本判决生效之日起十日内,向原告(反诉被告)原告支付违约赔偿金57,404元;
  六、被告(反诉原告)仲2于本判决生效之日起十日内,向原告(反诉被告)原告支付滞纳金(年利率按中国人民银行同期贷款基准利率的标准,以15,000元为基数,自2018年3月5日起算至2018年5月4日止;以43,702元为基数,自2018年5月5日起算至2018年6月4日止);
  七、原告(反诉被告)原告于本判决生效之日起十日内,返还被告(反诉原告)仲2保证金57,404元;
  八、驳回原告(反诉被告)原告的其他诉讼请求;
  九、驳回被告(反诉原告)仲2的其他反诉请求。
  如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
  本诉案件受理费减半收取为2,202元、反诉案件受理费4,057元,合计6259元,由原告(反诉被告)原告负担645元,由被告(反诉原告)仲2负担5,614元。
  如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员 黄 蔚
二〇一八年十一月三十日
书记员 董程程

附:相关法律条文
中华人民共和国合同
第九十三条……
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同
第九十七条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。
第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的,对方可以要求其支付价款或者报酬。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
……

上海浩锦律师事务所地址:上海市共和新路5000弄6号1608室(共和新路与共康路路口,绿地集团)
电话: 13564084343 张昌伟主任律师